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居者有其屋

华商报专栏

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香港的居屋,有点类似内地的经济适用房,也和新加坡的组屋类似,就是政府出资兴建公共房屋,用低于市场的价格,出售给没有能力负担私楼的民众。目前,新加坡大约八成五的国民住在组屋里面,而在香港,大约六分之一的人从政府手中购买居屋,加上大约三分之一租住政府公屋,相当于内地的廉租房的民众,差不多一半的香港人,居住在公共房屋里面。

 

都有收入上限,居住年份要求,但香港的居屋,和新加坡的组屋不同的地方在于,香港的居屋业主在限制期满之后,需要补地价给政府,才能够自由转让,而新加坡并不需要。也因为这样,对于香港的居屋业主来说,购买居屋不像新加坡的组屋那样,保升不跌,依然和购买私人楼一样,会有楼价下跌的风险,因为香港居屋的定价,政府会参考市场价格,然后提供折扣。

 

之所以这样,其实最重要的一点,新加坡政府和香港政府在房屋政策上理念的不同。对于新加坡政府来说,目标是要人人有房,保证社会稳定,而要让民众愿意掏钱买房,则需要让大家看到,买房,即便是政府的公营房屋,也总是有利可图。而信奉自由经济的香港,政府当时推出居者有其屋计划,其实是为了帮助市民“上楼”,提供“上车盘。”

 

所谓“上车盘”,就是透过低门槛,让大家先成为业主,而慢慢的,当收入慢慢增加之后,就可以换成比较大一点,好一点的私人住宅。可以说,香港的居屋,是香港经济发展的产物,七十年代末,随着那些租住在公屋内的民众收入提高,政府从里面看到了市民希望自己置业的愿望,但是如果一步到位购买私楼,却又有点遥不可及。

 

另外,当收入较高的公屋租户购买了居屋,搬出去原来租住的公屋之后,空出来的单位可以给其他轮候的家庭,同时让两个家庭受惠,也是当时政府推出居屋计划的出发点。因为当时的私楼和居屋之间的价格差别大,因此,对于私人地产商来说,从来不觉得居屋,会影响到私人房地产市场。直到九七年金融危机之后,楼价下跌,私人地产商开始抢居屋市场的客源,不管是居屋还是私楼业主,因为利率高企,都背负着沉重的供楼负担。

 

九七年香港楼价飙升,当时的特首董建华为了抑制高楼价,在施政报告中推出了每年兴建八万千个住宅单位,目标让全香港七成人在十年内可以置业。但是紧接着的金融危机,2000年的科技股泡沫破裂,香港的楼价从97年高峰下跌七成,02年,政府推出了九项挽救楼市的措施,包括无限期的停止兴建居屋。政府的理念是让市场这个无形之后自我调节,政府只是保障公屋的公营,缩短轮候时间,但是避免参加私人市场的投资和供求。

 

和新加坡政府不同,香港的经济,一直围绕着房地产在转,政府的库房收入里面,卖地收入也占了很大的比重,而对房地产的热衷,不单单是政府,那些上了楼的业主,在经历了九七年之后的起起落落之后,依然对于投资房地产的快速致富法,相当迷恋。

 

而现在,之所以为了是不是应该恢复兴建居屋而进行争论,则是因为这两年,来自内地的热钱,持续推高楼市,那些还没有上车的香港居民,开始望楼兴叹,也产生了很多的抱怨,楼价,成为了影响社会和谐稳定的因素。越来越多香港人,开始拿新加坡作为比较的对象,问,为何新加坡可以,香港却做不到?

 

不过,我倒是一直有这样的一个疑惑,所谓的居者有其屋,是不是一定要拥有自己的房产?就算是新加坡,现在也开始面临民众不满楼价上涨的问题。而且,楼价上升,但是收入不增的情况下,是不是治标不治本?既然政府是大地主,为何不干脆增加土地供应?自由市场,供应增加,为了做生意,房地产商自然会下调楼价。

 

特首曾荫权正在为他的任内最后一份施政报告展开各界咨询,承诺会回应是否恢复兴建居屋的问题。从政治策略的角度来看,宣布恢复,自然本小利大,满足民意,也可以刺激政府民望,但是,一到细节和如何落实,市民真的准备好了吗?因为土地资源的调配问题,大家是否做好了共同牺牲点利益的准备呢?会不会随着经济环境的转变,当居屋兴建到一半的时候,又有了不同的社会呼声?



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